Основы закона 214 для новоселов. Преимущества ДДУ

Изучаем преимущества Договора Долевого Участия

Состояние дел до принятия ДДУ 

Застройщики начала 2000-х были великими комбинаторами. Отношения продавцов с покупателями напоминали сюжет мультика про ежика в тумане. Первые отдавали свои кровные под смутные обещания туманных перспектив. Вторые этими кровными рисковали. 

Опасностей было много. Даже после выдачи ключей радость новоселов могла быть недолгой: то вдруг выяснялось, что стройка произошла без разрешения, и уже готовые дома будут сносить, то у одной квартиры оказывалось несколько владельцев. В Москве было несколько судебных разбирательства, когда крупные строительные компании продавали одно и то же жилье до четырех раз. Рекордный пример – скандал 2006 года, когда в одном из элитных домов на западе столицы застройщик умудрился провести 77 двойных продаж дорогостоящей недвижимости.

Что уж говорить о проектах, которые оставались на бумаге или превращались в долгострой. С той поры слово “дольщик” стали употреблять c прилагательным “обманутый”. Словосочетание стало устойчивым, потому что проблема достигла серьезных масштабов. Сейчас в России обманутых дольщиков около 40 тысяч.

В 2005 туман рассеялся. Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» навсегда изменил жизнь застройщиков. 

В первую очередь, он обязал заключать с покупателями жилья договоры долевого участия (ДДУ), которые и стали гарантией от многих неприятностей. И вот почему:

Договоры долевого участия (ДДУ) с покупателями регистрируются в Росреестре. Само собой – одна и та же квартира не может быть оформлена дважды. Это стопроцентная защита от «двойных продаж». Строительная организация не может заключать ДДУ и брать деньги будущих новоселов до оформления прав на землю и подготовки проектной документации с ее последующей экспертизой. Это гарантия того, что ни в процессе, ни тем более после завершения строительства никаких неприятностей у владельцев жилья не возникнет.

Застройщик не имеет права повышать в одностороннем порядке цены на квадратный метр. Эта цена зафиксирована в договоре. Но тут стоит помнить о изменении фактической площади жилья. Если в ходе строительства площадь квартиры увеличилась на 5% от общего метража жилья, то придется доплатить. Соответственно, если меньше на 5% процентов, то недоимок возвращается к вам в денежном эквиваленте. Обязательно проследите, чтобы это условие было отражено в ДДУ.

Трудности строителя – инфляция, рост цен на материалы. дополнительные вложения, с этим связанные, покупателя касаться не должны. Любые попытки продавца использовать эти объективные аргументы и заставить дольщика доплатить могут стать поводом для судебного разбирательства. Прецеденты уже были – дела закончились полной и безоговорочной победой новоселов.

Преимущества ДДУ  

К гарантиям 214 ФЗ стоит добавить несколько преимуществ, которые получают новоселы. Вы имеете дело с заранее согласованным проектом и знаете обо всех его деталях. Иным словами, вы вкладываетесь не в «какой-то дом, который когда-то построят». Вы платите деньги за понятную этажность, качество, конкретную технологию строительства. Подписывая ДДУ, вы официально договариваетесь обо всех деталях своего приобретения: указываете номер и размер квартиры, минимальные отступления в метраже и планировке, сроки сдачи дома. С 2017 года требования к предмету договора ужесточились. При его заключении должны быть указаны точные характеристика здания: количество этажей, материалы, из которых изготовлены несущие конструкции, класс сейсмостойкости и энергоэффективности, общая площадь дома. Также подробно должны быть перечислены характеристики квартиры: ее площадь, описание жилых и служебных помещений с указанием их квадратуры, представлена подробная схема объекта, а также указано его расположение в многоквартирном доме.

Всё это дает вам право контролировать соблюдение договора; и требовать компенсацию, если его нарушают.

Главное, в распоряжении дольщика множество мер воздействия на застройщика, нарушившего условия договора.

1. Расторжение с застройщиком договора 

Дольщик вправе отказаться от исполнения договора, случаях (ч. 1 ст. 9 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ):
— если застройщик превысил срок сдачи объекта более чем на два месяца;
— застройщик отказался устранить недостатки объекта долевого строительства, или возместить расходы дольщика на их устранение, или соразмерно уменьшить цену договора;
— существенно нарушены требования к качеству объекта строительства;
Дольщик может расторгнуть договор в судебном порядке: (ч. 1.1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ):
— прекращение или приостановление строительства, если становится понятно, что квартира не будет передана в срок;
— изменение проектной документации, в том числе превышение допустимого изменения общей площади в пределах 5%;
Во этих случаях застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные гражданами в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму в двойном размере (ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).

2. Взыскание с застройщика неустойки

Неустойка может быть установлена законом (законная неустойка), а также договором.
Если застройщик нарушил сроки передачи объекта, не согласовав при этом данные изменения в договоре, размер неустойки (пени) составит двойную величину ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства. Неустойка рассчитывается от цены договора за каждый день просрочки.

Например: Застройщик нарушил срок передачи объекта на 100 дней. Цена договора составляет 4 000 000 руб. Размер неустойки составит 193 333,33 руб. (100 дней x 1/300 x 4 000 000 руб. x 0,0725 x 2). 

3. Возмещение застройщиком убытков

Если застройщик ненадлежаще исполняет свои обязательства, дольщик вправе потребовать сверх неустойки возмещения убытков, например расходов на аренду жилья (ст. 15 ГК РФ; ст. 10 Закона N 214-ФЗ; п. 1 ст. 28 Закона от 07.02.1992 N 2300-1; Определение Верховного Суда РФ от 19.12.2017 N 18-КГ17-239).

4. Возмещение застройщиком морального вреда

Дольщик вправе обратиться к застройщику с требованием о возмещении морального вреда (ст. 15 Закона N 2300-1).
Размер компенсации морального вреда в каждом конкретном случае определяется судом.

Конечно, застраховать себя от всего мы не в силах.  Но снизить риски можем. С 2017 г. заключить ДДУ с застройщиком, находящимся в состоянии ликвидации или на любой стадии банкротства невозможно.

К тому же, заключая договор можно узнать всю информацию о застройщике на его сайте. Теперь застройщики обязаны вывешивать в интернете всю информацию о себе, имеющихся объектах строительства и проектную документацию к ним. 

Главное – не перепутать 

Главное, что вы должны запомнить, чтобы стать обладателем всех этих волшебных преимуществ – всего три буквы. И не какие попало, а совершенно конкретные. Договор Долевого Участия. ДДУ – и никак иначе должен называться документ, который Вы подписываете с застройщиком. 

Есть разные способы обойти 214 ФЗ: покупка жилищных сертификатов, вступление в ЖСК (жилищно-строительные кооперативы), или ЖНК (жилищно-накопительные кооперативы), составление ПДДУ (предварительный договор долевого участия). Эти варианты будут дешевле и привлекательнее. Но законом они не предусмотрены, а значит, от рисков не страхуют. Это осознали даже склонные к авантюрам россияне. Опросы показывают, что более 60 процентов потенциальных новоселов готовы заплатить чуть больше, но купить квартиру по ДДУ. 

Однако полной гарантии безопасности не дает и 214 ФЗ. Даже после многократных изменений и усовершенствований в документе остались ловушки для покупателей. О них мы расскажем в следующей статье.

 

Источник: legko.com

Вы можете оставить комментарий, или ссылку на Ваш сайт.

Оставить комментарий

Вы должны быть авторизованы, чтобы разместить комментарий.